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Uma recente e relevante decisão do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo trouxe novos contornos à proteção patrimonial: foi dado provimento a um recurso de apelação para julgar improcedente a dúvida registrária e autorizar o registro de escritura pública de instituição de bem de família sobre imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia.

Em outras palavras: mesmo que o imóvel esteja sujeito à alienação fiduciária, é possível protegê-lo como bem de família, conferindo a ele uma blindagem jurídica contra eventuais execuções futuras.

O que decidiu o Tribunal?

De forma bastante técnica e fundamentada, o Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu que a propriedade fiduciária tem natureza jurídica de garantia real, conforme previsão expressa em lei, sendo condicionada ao cumprimento da obrigação garantida.

Trata-se, portanto, de uma garantia sobre coisa própria, que não retira do devedor fiduciante (a pessoa que ofereceu o imóvel em garantia) o poder de usar e fruir do bem. Tal configuração se aproxima do modelo de patrimônio de afetação, justamente porque o devedor permanece com a posse direta e utiliza normalmente o imóvel.

Além disso, o acórdão deixou claro que, embora o credor fiduciário detenha formalmente a titularidade da propriedade, esta é uma propriedade resolúvel – ou seja, ela se extingue com o pagamento da dívida, restituindo automaticamente a titularidade plena ao devedor fiduciante, sem necessidade de novo negócio jurídico.

Por que isso é importante?

O devedor fiduciante, além da posse e do uso do imóvel, possui o chamado direito real de aquisição, que possui valor econômico e pode, inclusive, ser penhorado por terceiros. É justamente contra essa vulnerabilidade patrimonial que a instituição do bem de família atua: para proteger o direito aquisitivo frente a execuções que possam surgir no futuro.

O Tribunal também reforçou que não existe impedimento legal à instituição de bem de família sobre imóveis gravados com direitos reais sobre coisa alheia, como é o caso de imóveis hipotecados — ou, como neste caso, com alienação fiduciária registrada.

E quando a dívida for quitada?

Com o implemento da condição resolutiva (isto é, o pagamento da dívida), a propriedade fiduciária se resolve automaticamente e o imóvel retorna à plena titularidade do devedor. Se o bem de família já estiver instituído, ele passa a recair sobre a propriedade plena, sem necessidade de nova instituição ou novo registro.

E em relação ao credor fiduciário?

Contudo, é importante observar que a proteção do bem de família não é oponível ao credor fiduciário, já que a dívida garantida pela alienação fiduciária é anterior e já consta da matrícula do imóvel. Isso está de acordo com a legislação vigente, que protege o bem de família apenas contra dívidas constituídas posteriormente à sua instituição.

O NFA acompanha os desdobramentos do tema e permanece à disposição para possíveis questionamentos ou estratégias de seu interesse.

Por Esther Carvalho e Luiza Sibahi, integrantes da equipe de imobiliário do NFA Advogados.